Jusqu’à l’application de la réforme issue de la loi de finances 2025, le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une porte ouverte à un cadre fiscal profitable, du moins en ce qui concerne le régime réel d’imposition. En effet, celui-ci permettait de déduire les amortissements calculés aussi bien sur l’immobilier que sur le mobilier et les travaux de rénovation. En cas de plus-value au moment de la revente, il n’était pas nécessaire de comptabiliser l’amortissement dans les calculs. Cependant, ladite nouvelle réforme fiscale bouleverse cet équilibre avec la suppression de cet avantage.
Rappelons que cette mesure a été déclenchée par le gouvernement afin de limiter les distorsions relatives aux offres sur le marché meublé et celui du nu. De plus, les recettes fiscales ont été au plus bas depuis plusieurs années et cette correction contribue à atténuer ce déficit.
Ainsi, quels seront les impacts pour les investisseurs et quelles alternatives peuvent être envisagées ?
Rappel sur la notion d’amortissement en comptabilité
L’amortissement est un principe comptable qui permet d’étaler le coût d’un bien sur sa durée d’utilisation estimée, et donc en tenant compte de sa dépréciation. Dans le cadre du LMNP, cela signifie que les propriétaires peuvent inscrire une partie de la valeur de leur bien immobilier et du mobilier en tant que charges. Ce qui allège le montant de l’impôt dû et ce qui constitue, par conséquent, une niche fiscale intéressante.
Fin de la déductibilité des amortissements : quelles conséquences ?
Une augmentation mécanique de l’impôt à payer
Avec la suppression de cette déductibilité en 2025, les loyers perçus seront davantage imposés, provoquant une augmentation mécanique de l’impôt à payer. Ce qui est susceptible de retentir sur la rentabilité nette de la LMNP, à moins de corriger à la hausse les loyers. Il s’agit alors d’un double impact : aussi bien pour les propriétaires que pour les locataires. Plus de détails sur euodia. fr.
Un écho significatif sur le marché immobilier
Une baisse de l’attrait du statut LMNP pourrait entraîner une diminution de la demande pour les immeubles loués meublés. Conséquences : possible rectification à la baisse des prix de l’immobilier locatif. En outre, beaucoup de propriétaires pourraient éventuellement basculer vers la location nue, ce qui augmenterait la demande en location meublée et, par ricochet, les loyers.
Une incitation à se tourner vers le nu et à conserver le bien sur une longue durée
Dès lors que le bien est loué nu, l’impôt sur la plus-value devient particulièrement intéressant du fait d’une exonération totale au bout de 30 ans de détention. Si cette durée est de 22 ans, seuls les prélèvements sociaux sont assujettis à l'imposition. Au bout de seulement 6 ans, des abattements s’appliquent sur la plus-value.
Quelles alternatives pour les propriétaires ?
Opter pour le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC fait bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs, dans la déduction des charges et des amortissements. Ce régime convient aux petits investisseurs dont les revenus locatifs sont modestes.
Investir via une SARL de famille
Il s’agit de confier la gestion d’un bien indivis à un gérant, tandis que tous les associés sont les membres d’une même famille. Le régime des sociétés de personnes pourrait être avantageux, en plus du choix entre la transparence fiscale, c’est-à-dire imposition à l’IR, ou celle à l’impôt sur les sociétés (IS).
Investir via une société civile immobilière (SCI)
Le principe est le même que pour la SARL de famille. Cependant, l’accès aux parts est ouvert à tous. Cette option permet de bénéficier de l’impôt sur les sociétés, avec la possibilité d’amortir et de mieux contrôler l’imposition des revenus. Toutefois, la fiscalité sur la transmission et sur les plus-values peut être moins attractive.
